Anh em có bao giờ để ý không, giai đoạn này số khách inbox tư vấn "em có căn tầng X, dự án Y, sắp nhận nhà, bán được không anh?" tăng rõ rệt?
Tôi vừa đọc một bài phân tích về việc nhiều chủ nhà dự án sắp bàn giao đang tìm cách bán trước thời điểm thanh toán đợt cuối. Lý do không phải vì thị trường xấu, mà đơn giản là áp lực tài chính thật.
Trong số khách tôi tiếp gần đây, có một chị đặt cọc căn 2 tỷ 8 từ năm 2022, đã thanh toán được 80%, còn 560 triệu phải thanh toán tháng sau. Chị muốn bán lại giá 3 tỷ 2, vừa đủ lời một chút để lo chi phí phát sinh và trả nợ ngân hàng cũ.
Tôi hỏi: "Chị cần bán gấp không?"
Chị trả lời: "Không gấp, nhưng nếu bán được thì em nhẹ đầu, không phải vay thêm."
Tôi thấy đây là tình huống không hiếm với anh em. Khách không vội bán tháo, nhưng họ cũng không muốn ôm thêm khoản vay lớn nữa. Thị trường thì đang ổn định, nhưng thanh khoản không nhanh như 2021.
Vài điều tôi rút ra khi nhận những case này:
1️⃣ Định giá phải sát thực tế giao dịch gần nhất. Chị khách kia nói "em nghe bảo giá khu này 50 triệu/m2", nhưng tôi check giao dịch thật chỉ khoảng 45-47 triệu. Nếu để giá ảo, căn sẽ nằm đó mãi.
2️⃣ Không tư vấn kiểu "chị cứ để đó, giá sẽ tăng". Một số khách thật sự cần thanh khoản để quay vòng hoặc trả nợ. Họ không có thời gian chờ thị trường tăng thêm nửa năm một năm.
3️⃣ Làm rõ thời điểm thanh toán cuối. Một số dự án phạt chậm tiến độ nếu trễ đợt cuối, số tiền phạt đó đôi khi bằng cả khoản lời mà khách định kiếm được. Tôi phải check kỹ hợp đồng trước khi báo giá.
Tôi không nghĩ đây là dấu hiệu thị trường xấu, mà là giai đoạn lọc lại nhu cầu thật. Khách nào cần tiền thật sẽ bán, khách nào còn dư dả thì sẽ giữ hoặc chờ giá tốt hơn.
Anh em dạo này có gặp nhiều khách muốn bán trước khi thanh toán đợt cuối không, họ thường định giá cao hay thấp hơn thị trường?
